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過去の名著から思わぬ発想を得られるかも。

今ある会社をリノベーションして起業する

 

今ある会社をリノベーションして起業する 小商い“実践

今ある会社をリノベーションして起業する 小商い“実践"のすすめ

 

 

たとえば、過大な借金は元の会社に残したまま必要な事業だけ別会社に移せば、過大な借金から解放されます

リノベーション起業ならば、既存の本屋さんを引き継ぐことができます。資金や労力のハードルはぐっと下がるでしょう。古い書店は、本の仕入れ率が低めに設定されている場合もあるそうなので、そんな取引条件まで引き継げたらすごくラッキーですね

M&A仲介に携わる人から聞いたところ「会社をM&Aで売却して引退したい」と考えて少しでも動いたことのある社長のうち、実際に会社を売ることができる社長は一割に満たないだろうということでした

M&A仲介会社の持っている会社は、大きいものになってしまう傾向もあるでしょう。この点もリノベーション起業向きではありません。当然それなりの対価が必要になります。また、M&A会社に払う仲介手数料も安くはありません。最近では安いところも出てきましたが、それでも最低の仲介手数料で500万円とか1,000万円は必要になるようです

そこには会社の名前だけでなく、代表者の名前や住所まで載っています。その気になれば「会社を引き継がせてほしい」と社長に手紙を出すこともできます

商工会議所などは、事業承継のお見合い窓口を作るなどして、積極的に後継者問題を支援しようとしているので声をかけてみてもいいかもしれません
相手の社長や紹介者は、リノベーション起業ではなく、誰かに会社を”普通に”引き継がせることを想定している場合が多いでしょう。出だしはそれでもかまわないと思います。後にリノベーションへと話を誘導していけばいいのですから

原則では、会社をたたむときの数字で「資産<負債」となる会社を継がされたら、あなたは損をすることになります
そんなときのために、分社手法などで財務のバランスを整えるのです

報酬のもらい方は、毎月顧問料のような形でもらう人と、プロジェクト単位で見積もる人がいるでしょう

周囲のコンサルタントと呼ばれる人たちの様子を見ていると、月換算ならば10万から100万円の報酬が必要になる場合が多いのではないでしょうか

会社の設立や分社の登記には、司法書士の報酬が10万から30万円くらいかかり、さらに印紙代もかかります
公認会計士に会社価値の評価などをしてもらうには20万から100万円ぐらい
会社の破産を弁護士に頼むなら100万から300万円

予算を作るためには、リノベーション後の会社の収益計画が必要です。収益計画があって、たとえば「5年でリノベーションの費用を回収しよう」と決めたら、物件の仕入れや専門家の費用に使える金額はおのずと見えてきます

専門家というものは自分のやっていることを難しそうに見せたほうが都合がいいのです
仕事が取りやすいし、自尊心も満たされます
仕事のやり方も自分のやり方を押し付けたほうが効率的に仕事ができます

裁判所に破産の申し立てをして、借金の返済義務を免除してもらいます。ただし、手元に財産があるならば、そのほとんどを債権者への返済に回さなければならなくなります
融資を申し込んでも審査ではねられる可能性が高くなってしまいます
主なデメリットはこれぐらいです

裁判所を使って強制的に債権者が売却しようとするケース(いわゆる競売)がありますが、実務ではさらに債権者と所有者が協力し合って売却を進めることもあります。所有者が売却活動を行い、債権者が売却金額等を承諾して売買が成立すれば、競売よりも早く高く売れることがあるからです。これを「任意売却」といいます
この任意合売却ならば買い主をこちらで選ぶ余地があります
そこで、社長に協力してくれる人(たとえば親戚など)に売ることができればどうでしょうか

みんなの同意を得ながらプロジェクトを進めていれば、そもそも「詐害行為だから分社を取り消せ」なんて反撃されることにはならないはずです

リノベーション起業で事業譲渡と会社分割のどちらを使ったらいいか、これは専門家でも悩むときがあります。それぞれ細かい差があります。事業譲渡のほうが手軽だけど、会社分割のほうが登記の際の印紙代が安くなるなど

移転するものが大きくなるとき(たとえば不動産があるとか)は会社分割で、移転するものが小さいときは事業譲渡ぐらいの感覚でOKでしょう

では何年分の営業利益を加えるか。それは、その事業や業界の将来性や安定性などによって変わります。たとえば、浮き沈みが激しい飲食業界では1年分、安定した収益が見込める不動産賃貸業界なら7年分といった具合です。買い手が何年で会社購入の費用を回収したいと考えているかでも変わってくるでしょう

 

今ある会社をリノベーションして起業する 小商い“実践

今ある会社をリノベーションして起業する 小商い“実践"のすすめ

 

 

月刊 不動産 2008年9月

アメリカでは不動産流通・仲介業等に従事するすべてが免許を所持しなければならない法律になっている。
また、すべての不動産取引は書面で行われなければならないと義務付けられてもいる

不動産流通のエージェントと同様に、ローン専門のモーゲージ・ブローカーが存在する

日本とは違い、アメリカでは税制面で自宅を2軒まで所有することができ、税制面での優遇も受けている。
そのため多くの人が2軒目として収益物件やリゾートなどの不動産を購入している

アメリカの住宅ローンはノンリコースローンと呼ばれ、最悪の事態が起こっても貸出先である金融機関が最大限回収できるのは融資物件であり、物件自体が担保になるローンである。
よって最低必要限の生活は保障されており、いわば敗者復活戦が可能になっている

同社の提案するオリジナルのチラシは、物件の魅力を十分に表現するよう工夫されている。
カラー刷りで物件の魅力を大きく打ち出し、その他のメリットも列記する。
部屋の見取図に説明文を書き込み、オリジナルの周辺マップを添付する。
物件の魅力がひと目で分かるチラシによって、内見者の数を増やすことができるというのだ

世界で一番やさしい建築・不動産企画

 

 

節税対策は、相続対策の中でも効果が最も端的に現れる分野だが、基本的には、財産の評価額を減らす、控除額を増やす、税率を下げる、税額候補を増やすという4つの基本方策の組み合わせにほかならず、①~⑤はこれらの方策を利用した節税対策の基本パターンである

節税対策基本パターンを理解する
①時価と評価額の差を利用
 不動産の評価額は、時価の50%~80%になるので、現金よりも評価が低くなる
 貸地については、実際の時価よりも評価額が高い場合もあるので、相続財産としては不利
 自用地よりも貸地の敷地の方が評価額が低くなる
②債務控除を利用
 被相続人名義の借入金は負の相続財産となる
③生前贈与を活用
 生前贈与により、あらかじめ相続財産を減らしておく
④法人を活用
 取引相場のない株式の相続税評価額と時価との乖離を利用する
⑤養子縁組を活用
 養子が増えると、基礎控除額が増えるため、相続税額を減らすことができる

公示地価を100とした場合の目安
都道府県地価調査 100
相続税路線価 80
固定資産税評価額 70
時価(実勢価格) 80~120

地価公示とは、一般の人にはわかりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるためにつくられた制度である
全国約28000ヵ所の地点(標準値という)について、毎年1月1日現在の正常な地価を判断して、その結果が毎年3月下旬頃、国土交通省から発表される。この発表される地価を公示価格と呼んでいる

路線価は、公示価格のおおむね80%がめやすとなっているため、路線価を0.8で割り戻せば、その土地のおおよその相場を知ることができる

不動産鑑定評価による価格の種類
正常価格
限定価格
特定価格
特殊価格

不動産の価格を求める鑑定評価の手法
原価法
取引事例比較法
収益還元法

登記簿には表題部と権利部(甲区、乙区)がある。表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目・地積などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されている。一方、権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されている
甲区には、その不動産の所有権に関する事項が記載され、過去から現在までの所有者や、所有権移転の原因が順を追ってわかるようになっている。乙区には、その不動産についての所有権以外の権利(地上権、賃借権、抵当権など)に関する事項が記載されるが、所有権以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記簿は甲区までとなる

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう
地上権は、民法上の物件に当たり、その権利を登記できるうえ、地主の承諾なしに借地権の売却や転貸ができる
これに対し土地の賃借権は、民法上の債権に当たる。この場合、地主に登記を拒否されることがあり、地主の承諾なしには、売却や転貸することはできない

借地権には、昔から存在する普通借地権と、平成4年に施行された新借地借家法にもとづく定期借地権の2つがある

建物が複数の地域にまたがっている場合には、原則として規制の厳しい地域の規制が適用される。ただし、敷地に防火地域が含まれていても、建物が防火地域に含まれていなければ、防火地域の規制はかからない
また、防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁を防火構造にしたものは、外壁を隣地境界線に接して設けることができる

企画の際には、指定された建ぺい率から建築可能な建築面積を求めることになる。たとえば、建ぺい率50%の地域にある敷地で、面積が100㎡の場合には、建築面積50㎡までの建物しか建てることができないことになる
ただし、①敷地が角地の場合には、建ぺい率が10%増しになる
また、②建ぺい率80%とされている地域外で、かつ、防火地域内の耐火建築物の場合にも、10%増しになる
さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20%増しになる
なお、④に示す地域内で、かつ防火地域内の耐火建築物については、建ぺい率の制限はない
⑤敷地が2以上の地域又は区域にわたる場合には、加重平均により建ぺい率80%と建ぺい率50%の2つの地域にまたがる600㎡の敷地の例である。この場合、建ぺい率は、敷地面積の加重平均となり、60%と計算されるため、建築面積の限度は360㎡となる

容積率は、敷地が面する道路の幅によって異なる。前面道路の幅員が12mであれば、指定容積率そのものとなるが、12m未満の場合には、前面道路(m)に、係数、すなわち原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6を乗じた容積率と、指定容積率を比べ、いずれか小さいほうの容積率となる(すしたろう)

所有している土地に賃貸住宅を新築すると、賃貸住宅でも自己居住用と同様の権限措置が受けられる。したがって、多くの場合、不動産所得税はゼロとなる

青色事業専従者給与
青色申告者と生計を一にしている配偶者など、満15歳以上の家族に対して支払った給与を仏用経費として所得から差し引くことができる(事業規模の場合)

実子がいない場合には、2人までを法定相続人の数にふくめることができるが、孫養子は相続税額が2割加算となるので注意が必要

贈与後3年以内に相続が発生した場合には、その贈与財産は相続財産に含めなければならない。しかし、法定相続人とならない孫や娘婿に対する贈与は、法定相続人への贈与と異なり相続財産に加算されないため、生前贈与としては効果的である

相続時精算課税とは、65歳以上の親から20歳以上の子への贈与に限り、2500万円までは贈与税がかからず、それを超える部分については一律税率20%となるものである。また、住宅取得資金の贈与を受ける場合には、65歳未満の親でも贈与できる
ただし、いちど相続時精算課税を選択すると、その後の撤回はできないうえ、相続時に贈与財産の価格を相続財産に加算して相続税を支払うことになる。なお、この場合の贈与財産の価格は、贈与時の価額となる。また、相続時生産課税を選択すると、毎年の110万円の基礎控除も使えなくなる

譲渡所得は、土地・建物を譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、それぞれ異なる税率となる。税率は前者20%、後者が39%なので、所有期間が短いと、約2倍の税金がかかることになる

個人の場合、相続した土地などで、取得費がわからない場合は、売却金額の5%相当額を取得費とする事ができる。なお、古い建物などで実際の取得費が売却金額の5%に満たない場合でも、売却金額の5%を取得費とできる

相続時精算課税を選択すると、2500万円までの贈与は非課税となる

さらに、賃貸用の建物の評価は貸家評価となるため、おおむね時価の半分程度となり、現金で贈与するよりも節税効果が高い。特に、収益物件のうち、建物だけを贈与し、土地は贈与せず親の所有のままにしておけば、土地については貸家建付地としての評価減がそのまま使えることになる
ただし、敷金を含めて借金付で贈与すると、負担付贈与となり、建物の評価額は時価となってしまうため、注意が必要である

 

 

日本の工芸を元気にする!

 

日本の工芸を元気にする!

日本の工芸を元気にする!

 

 

一番驚いたのが生産管理という概念がまるでなかったことだ

日産自動車の「Be-1」などのヒット商品を生み出したことで知られるコンセプターの坂井直樹さんが書いた『エモーショナル・プログラム バイブル』(英治出版)がある

粋更とは何か、粋更が顧客に提供するのはどのような価値かというコンセプトワークに始まり、雑誌や写真集、さまざまな物の中からそのブランドらしいものとそうでないものを選り分けるイメージコラージュまで、シナトに道案内してもらいながら一から行った

粋更の飛躍を裏で支えたのが、商品管理や入出荷、財務会計、業務システムといった会社の仕組みである。と言っても、決して飛び抜けて高度なものではなく、企業としてはごく当たり前のレベルなのだが、中小企業ではこれがなかなか難しい

まず、財務会計だが、私が入社した時点では部門別の損益さえ正確には把握できていなかった

コンサルティングを行うときも、まずは業務フローの改善や生産管理といったことから着手して、新商品やブランドづくりはその後になる

一つは、中期経営計画書をきちんと書きなさいということだった

良いときも悪いときも年一回は必ずその中計と決算書を持って銀行に行きなさいというのが二つ目の教えである
信頼につながって、万が一のときに必ず助けになる

一度獲得した業務品質や財務は、強い足腰となって経営を支え続ける。無駄な業務や支出、利益に貢献しない事業をあぶり出してカットしたうえで、既存のブランドや商品の製造、販売先についても見直す。新ブランドの立ち上げはその次だ

私が最も大事だと考えるのは、この会社で事業を通じて何をやりたいのか、自分たちにできることは何か、すべきことは何かというビジョンである

中小の靴下メーカーのほとんどは、OEMを事業の柱としている。品質には絶対の自信があっても、海外の製造工場と常に比較され、委託企業などからの価格や納期に対する厳しい要求を受けて現場は疲弊している

粋更では靴下に製造企業名をポップで表示していた。自分たちが自信を持って送り出した製品が、表参道ヒルズにネーム付きで並んでいるのを見て、みんなひどく感激したという

現在の中川政七商店にとってどれぐらいが適正なのかといえば、営業利益率で10%程度というところではないだろうか。もしそれが、20%となれば、どこかで誰かが適正な利益を確保できていないおそれがある

自分ができることを、他の人もできると思わないほうがいい

 

日本の工芸を元気にする!

日本の工芸を元気にする!

 

 

ベトナム不動産投資

 

ベトナム不動産投資

ベトナム不動産投資

 

 

ベトナムの物価は日本のほぼ1/5程度です、さらに、銀行預金金利は1年定期で7%強という高利率の銀行もあり、所得税も月給900万ドン(約4万5000円)までは無税です。所得税は、日本では収入に対してかかりますが、ベトナムでは基本給にだけかかります、その結果、ベトナムでの所得税額はかなり安くなっています。また、ベトナムには住民税がありませんし、固定資産税もありません。そのため、コンドミニアムを所有していることによる税金はかかりません。また、不動産を賃貸する場合にも、所得合算課税でないため、家賃収入だけに課税されるので、いくら給与所得があっても家賃の10%程度の納税で済むことになります。このように考えるとコンドミニアムを所有している場合、1か月の生活費が数万円を超えることはないでしょう

 

ベトナム不動産投資

ベトナム不動産投資

 

 

小予算で優良顧客をつかむ方法

 

新版 小予算で優良顧客をつかむ方法 マーケティング常識11のウソ

新版 小予算で優良顧客をつかむ方法 マーケティング常識11のウソ

 

 

喫茶店を思い浮かべてほしい。傷のついたテーブル。昔風のテーブルクロス。擦り切れた布地の椅子。お客が入っていなければ、ただの寂れた喫茶店である。
しかしお客が入っていれば、アンティークの、味のある喫茶店になる。

メモ:
どんな相手を好きになるか
自分と価値観が近い人
自分を好いてくれる人

「白鳥の宿ますがた荘」

メモ:
事例を載せる
名刺交換した人にメルマガもしくは挨拶メール

そこで、この会社は方針を変更した。カーテン布地を車に積んで、お客のところへ訪問販売しに行く。そして無料お試しキャンペーンを行ったのである。買うかどうかは、1週間後に決定してもらえばいい。

メモ:
お疲れではありませんか?
楽しい経理

「これだ!」そう思った吉森氏は、ふだんは取り扱っていない練習用ボールやトンボの販売を提案してみた。すると、これが予想外に喜ばれたのである。
吉森氏は、トンボで見込客を集められないかと考え、各学校に手紙を書いた。バットの売り込みは一切行わず、練習用ボールのモニターや、トンボ買い替えの案内といった、顧客サービスを目的にしたダイレクトメールである。

問い合わせがあった野球部には3ヵ月に1回、野球部に役立つニュースレターを送った。

逆に、商品の選択基準を教えてあげる広告には、寄ってくるのだ

例えば、健康食品を販売するなら、どうすればいいか?お腹まわりの贅肉が減るという効果を強調すればするほど、ライバル会社と表現の煽り合いになり、胡散くさい表現となる。しかし、その商品をつくり上げるまでの研究者の誠実な努力、失敗の連続、偶然の発見、そして成功といった開発ストーリーを語ったらどうだろう?しかも、白衣や試験管といった背景を細かく描くようにしたら?
そう、物語に共感すれば、機能を説明しなくても、顧客は「自分のための商品」がここにあると感じるのである。

メモ:
「社長・経理担当者様の残業時間を1時間縮めます」
経理担当者様へ 社長に業務改善の提案をして出世しませんか?」

どんな人が購入しているかを見極める。事前に想定するよりは、実際に販売テストを行ない、結果を判断するほうが効率的なのである。

メモ:
「ラクしませんか?」

消費者の心理状態にぴったりマッチした言葉は、行動を誘発しやすくなるのである。

メモ:
マーケティングするサービスの人時生産性を確認する

「気絶するほど魅力的な提案」と「圧倒的な差別化」

メモ:アンケートを取る

不満というのは、他社製品・サービスでは、欲求が満たされていないから起こる。いとうことは、不満がどこにあるのか常に目を光らせ、市場ギャップを見出し、独自性を打ち出せば、ライバルと同じ土俵で戦う必要がなくなる。指名買いは、この独自性の結果である。

営業マンがアポイントを取る際に使った表現は、「今支払っているカウンター料金が1年間無料になります」だった

このUSPは、送付する資料だけに使う必要はない。あらゆる場所で使う。名刺に印刷する。ファックスの表紙に印刷する。請求書に印刷する。領収書に印刷する。音声自動応答サービスに吹き込む。ウェブサイトのメッセージとして表示する。広告に印刷する。カタログに印刷する。封筒に印刷する。

「この住宅にして良かった」というお客からの礼状が、100も200も紹介されている。そして、新築された家の前で、住宅メーカーの社長とお客の家族が、ニコニコと笑っている写真が、山ほどある。

行動のための指針
⑭ケチに徹して、最小予算で広告テストを行なう。
⑮広告の目的は、売ることではない。見込客を集めること。
⑯ダイレクトメールは、次の要素を含むこと。「気絶するほど魅力的な提案」「圧倒的な差別化」「120%の情報」「お客様の声」
⑰見込客のフォローを1回でやめてしまうことは、小切手を換金せずに捨てるようなもの。

ファックス情報ボックス

 

新版 小予算で優良顧客をつかむ方法 マーケティング常識11のウソ

新版 小予算で優良顧客をつかむ方法 マーケティング常識11のウソ

 

 

恕 ひとに求めない生き方

 

恕─ひとに求めない生き方

恕─ひとに求めない生き方

 

 

人生を豊かにするには、まずは他人を思いやる心と時間を創ること
に専念することです

徳性を高めなければ、「されて嫌なこと」に恨みや憎しみを持つこ
とになり、その相手は自分にとって「嫌いな存在」になっていきます

「当たり前のこと」。それは「人間として、自分として、為すべき
ことを成す」ということ。人を騙してはいけない、人を裏切っては
いけない、人を傷つけてはいけない、人を恨み妬んではいけない、
人の悪口や誹謗中傷をしてはいけない。これらは人間として「して
はならない言動」です

自分を苦しめているのは我欲、と知る

批判や誹謗はたいてい劣等感の表れ。徳ある人間は陰口や悪口は吐かない

嫌なことをされたら相手を恨むのではなく、慈悲の心を以って赦す
ことである。この慈悲が自分自身の心を軽くしてくれる。もし、相
手が徳高き人間ならば、自分が嫌がる言動をしないはず。相手が嫌
がることをする人間は徳低く、心が貧しいだけなのだ

もし、誰かのうわさを聞いた場合、自分のことを思い、他人に流さ
ない徳を修めるべきである

下の人間を引き上げてこそ、上の人間。引き上げられない人間は、
上の上たる位置にいない

自が大きいと書いて臭い。自分を大きく見せると、臭くなる

相手が間違っていると思っても、自分自身を省みることを忘れない

「見返り」を望んでしまうのは、相手のためではなく、自分のため
に動いているから

人の喜びを貶してはいけない。人が喜んで買った物や食べた物、自
慢していることなどを平気で貶してはいけない。どのような思いで
その喜びを得たのかを、考える優しさを持ちたい

人のせいにしてよいのは善事のみ。悪事は自分のせいである

「まだやりたい」と思ったら、やめる。「もうやめたい」と思った
ら、まだできる

されて嫌なことは決して返してはいけない。されて嬉しいことは、
必ず返さなくてはいけない

不徳の人間を恨めば、自分も不徳へ引きずり込まれる。慈しめば相手は自分の愚かさにやがて気が付く

人を貶すことは自分自身の不徳を伝えると同じ

教育とは徳高き人間になるよう教え育てることでもある

心が澄んでいるなら、行動も澄んでいる。これは器に入った水と同じ

徳を高めることは心を綺麗にすることである

 

恕─ひとに求めない生き方

恕─ひとに求めない生き方